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自从我2007年进入房地产行业以来，已经有将近13年了。今天，我想和大家分享我参与“物质干扰”的一段经历和不光彩的历史。为了保护自己，我会隐藏很多信息。每个人都知道这个过程是有好处的。

2017年，由于家庭原因，我离开了工作，从深圳回家。 请注意，我的家庭位于二线城市，我的下一份工作之间将有大约一个月的时间空。 在此期间，我先后参加了一些老同事和朋友的聚餐。

我在吃饭的时候遇到了一个叫曾的律师朋友。他听说我最近休息了一会儿，问我是否有兴趣参加一个短期项目。它非常有利可图，不涉及任何风险。 考虑到这个家庭有两个孩子，刚刚换了房子，经济压力真的很大。我想知道更多，但这位前律师拒绝在吃饭时说任何话，并要求我第二天和他的办公室谈谈。

我按照第二天的约定去了他的办公室，了解了项目的背景:

当地一家物业公司(简称a公司)想接管自己项目附近一个住宅区的物业管理权，但我不方便直接出面，需要一名代理人。

目标居住区(以下简称居住区B)基本情况:项目位于郊区地铁入口附近，面积约20万平方米。物业管理费目前为1.6元/平方米/月。住宅区在三年前完全交付使用。开发商拥有该房产。现阶段，尚未成立物业管理委员会。物业管理费征收率约为80%。业主对该物业基本满意，但仍有一些遗留问题没有解决。

曾律师组建了一个小团队来处理业务。一个是作家c(兼职，据说在一家公司的品牌部门工作，有媒体工作经验)，另一个是失业的中年妇女(据说以前当过医生，简称d)。现在，他已经派了一位熟悉物业管理的内部人士来组织具体实施。 在他看来，我是——从国外回来的最合适的候选人，没有当地房地产公司的背景；10年以上物业管理经验 曾律师给了我一份丰厚的薪水。我在一个月内全职工作。在赢得这个项目之前，我可以在后期做兼职。

在初步了解情况和良好的分工后，我们开始采取行动:

步骤:抓住物业管理的痛点，扩大规模，建立舆论

d。每天，我们潜入住宅区，与住宅区的老人和家庭主妇交谈，了解信息，发展住宅区的内部联系。 经过我简单的指导和培训后，D在不到一周的时间里挖掘出了很多有用的资料:开发商历史遗留下来的问题，比如外墙渗水，后来的规划变更(红线附近的一些绿化带被改成了20多个停车位，社区里的商业街喷泉被改成了花坛，没有行业委员会，但是房产已经提前公布了)， 一些公共区域没有及时修复，规划社区附近有垃圾站，但被开发商故意隐藏，物业公司将屋顶上的公共区域给了经营者。 社区的公共收入不透明等等.加起来有将近20篇文章，我不禁刮目相看这个相貌平平的中年妇女。 更令人惊叹的是，她在工作结束后成功培养了三位内部人士，即家庭主妇(e)、失业单身中年妇女(f)和退休国有企业干部(g) 这三者都有各自的特点和能力，这将在后面提到。 考虑到集团现有业主不多，业主也没有得到很好的控制，在我的指挥下，e和f通过在社区的每栋大楼上发布公告，建立了一个新的业主微信群。 这里有几个小贴士:为了吸引业主加入这个团体，我们会每天给一两个红包来吸引业主加入这个团体；他们还不时就集团内业主关心的问题展开讨论，以改善集团的活动。 很快，所有者群体长大了

作家C申请了一个与社区同名的微信公众号。基于我们收集的黑色材料，作者C写了一些有针对性的推文，解释了成立一个行业委员会来保护权利的必要性和紧迫性。 当然，这些推文也会发送给我们控制的所有者。 然后，我、丙、丁、戊每天都会在小组内挑起相关话题，不断引导业主的舆论。 半个月后，我们觉得情况差不多了，于是我们提出了成立一个行业委员会的建议。事实上，一些业主做出了回应。虽然这些支持的话是口头上说的，但我们的目标已经实现了。

步骤2:成立行业委员会并获得社区事务的权力

成立行业委员会对普通业主来说当然不是一件简单的事情，但对我们来说只是时间问题。

首先，我们已详细筛选与物业有纠纷的业主，并选出四人作为工业议会的候选人。其中，一名退休人员和三名失业人员基本上是那些没有想法、有时间、便于控制的人。 随后，我们成立了一个由英、法、加四名成员组成的行业委员会筹备小组，并将该小组向街道报告备案。这个团体在社区里广为人知。由于成立工业委员会是合法和合理的事，街道和业主都不会反对。 随后，颁布了业主大会，并遵循了行业委员会成员的推荐和自我推荐程序。 我们印制了一系列印刷品，例如成立工业议会和业主大会的建议，这些印刷品已张贴在住宅楼宇和布告板上很久了。这时，物业感觉很糟糕，我们的宣传材料被撕了很多次。然而，我们并不惊讶。我们通过安装磁头和录音收集证据，这实际上证实了财产是有罪的，并反对成立工业委员会。 特别是英、法，他们每天都在社区中找茬。只要有机会，他们就会激怒房地产工人。一名保安和一名客户服务人员忍不住与他们发生了言语冲突。后来，作家C将这些片段制作成小视频，并发送给社区公众号码，引起了更多社区所有者的不满。 特别是，除了政府以外，准工业委员会的所有成员都拖欠了物业费。为了不留下任何证据，律师曾经为他们支付了物业费。

在工业委员会成立期间，7名不受我们控制的业主也建议加入工业委员会。在与曾律师讨论后，英、庚提出并通过“说服”解决了其中三个问题。曾律师通过朋友查看背景，发现其中一人有“老赖”背景，一人有多项违约记录，两项得到解决。最后，只剩下两个“不受控制”的所有者，这不再重要。

以下是工业理事会候选人的宣传资料。律师已经准备好业主大会的议程、投票模板和给开发商/街道/物业公司的信件等。

最麻烦的事情是分发和收集选票。我们去了附近的一所大学，雇佣了七名大学生。经过简单的训练后，E和F在获得所需票数之前，在一周多的时间里挨家挨户地领路。

最后，将召开业主大会。当然，计数结果不会有意外。 因为乔治有一份好的简历，他将成为工业委员会的主任。 因为在我市成立行业委员会必须到街道、房管局等政府部门备案。这个过程比预期的要长。中间又提交了几份材料，耗时三周多。 当我们拿到工业委员会的公章时，我们松了一口气。

第三步:公开招聘物业公司

在行业委员会成立期间，物业公司做了很多服务改进工作来取悦业主，但为时已晚。当工业委员会成立的时候，他们注定要破产。

加盖公章后，我们取出曾律师很久以前准备好的《XX小区物业服务招公告》和《XX小区物业服务合同》(初稿)，密封后寄出。 这家房地产公司立即惊慌失措，骚扰了行业委员会的几名成员。 当然，这是没用的 《XX小区物业服务招公告》和《XX小区物业服务合同》都是根据物业公司定制的。外行人似乎认为社区工业委员会的要求比较高，表面上没有问题。 截止注册日，共有五家公司参与。除了a公司和现有的物业公司，a公司是另一家寻找陪伴目标的公司。其他想参与的大公司被“劝阻”

在投标会议当天，行业委员会邀请街道代表和各建筑业主参加。 现场a公司推出了一系列有针对性的优惠条件，如物业服务费不变、住宅小区免费智能化改造以提高安全性、行业委员会对公共收入的监管等。并成功中标。

附言

项目完成后，我轻松获得相当于目前两个月工资的收入。然而，曾律师通过一家房地产公司的朋友问我，收入不低于50万英镑，他付出的代价最清楚，不超过10万英镑。 至于行业委员会的“骨干”，他们每年都会从a公司得到一笔可观的“关系维护费”，大家对此都很满意。

今年九月，我偶尔去一趟B区。说实话，情况不如以前好了:

一个穿着警服的老人躺在门口。没有任何障碍，我轻松地进入了街区的大门。所谓的智能设备不过是增加几个摄像头和购买几个各式各样的车牌识别收费站，而车辆的收费仍然是手工完成的。

该地区绿化严重，有些地方的土壤暴露在阳光下。清洁的频率明显较低，地上的烟头被压碎，并且至少两天没有清洁过。商业街的地面上满是黑色油渍，显然没有彻底清洗干净。最夸张的是，社区里的垃圾桶溢出来了，业主扔的垃圾就在他们旁边。那是夏天，腐烂的味道很难闻。

大楼里的电表房和水表房更夸张了。它们没有上锁，里面被主人塞满了杂物，这使得正常维护变得不可能。走廊里满是电动汽车、鞋柜和主人放的各种杂物，很难站起来。消防栓箱的大部分门都损坏了，里面的水管和灭火器要么不见了，要么满是灰尘。

情况比预期的更糟。这个住宅区的物业管理费已经很低了。一家物业管理公司放弃了大部分公共利益，每年都要支付“关系维护费”。但是，物业管理公司对项目的利润评估非常严格，按照原来的服务标准绝对没有利润。 考虑到进入后物业费的上涨，结果是一连串的活动，业主指责行业委员会无所作为，并与物业公司蛇鼠共窝。现在据说一个新的工业委员会正在成立，到处都是鸡毛。

至于我，我目前在一家国有房地产公司工作。今年，三个管理良好的下属项目相继开始成立行业委员会，并以我当初的方式更换物业公司。

要混，总要回来